北京二手房连涨三个月后开始回落,背后有大信号?

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发布时间:2018-07-04 22:15

北京二手房连涨三个月后开始回落,背后有大信号?

2018-07-04 20:27来源:V房产房地产/房价

原标题:北京二手房连涨三个月后开始回落,背后有大信号?

作为占据北京住宅成交多半的二手房市场,俨然成为楼市的风向标和晴雨表。在经历了量、价连续几个月的上涨后,6月份,这两个数据开始回落。值得关注的是,6月份这个节点,四个限房价项目(价格低于周边房价)入市,带来近2000套的房源供应,这对于二手房市场的交易与预期又会产生多大的影响呢?

已经买房或者是正在买房的你,在看到北京二手房市场的回落的信息后,内心是否也会掀起波澜。

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量价均回落

2017年以来,北京实施的一系列调控收紧政策,让整个房地产市场进入下行通道,但是从今年3月份开始,市场开始触底反弹,从数据来看,3、4、5月份,北京二手房交易量连续上涨,月均成交过万套,特别是5月份,大爆发,超过1.8万的交易量,创下了14个月以来的新高。一时间,关于北京二手房市场回暖的说法此起彼伏。

但是,谁曾想,中介的好日子没过几天,成交出现疲软之态。不少二手中介的工作人员反映,“最近的成交量确实少了不少。“

根据贝壳研究院提供的一项数据显示,6月份,北京链家二手房成交量环比下滑22.6%,是2017年6月以来的最大降幅。北京全市网签量15827套,环比减少12.5%。说实话,这个数据放在2017年3月份以来,不算低,但却是3月份以来的最低值。

这最大能说明什么?说明这波的回暖有可能是不可持续的,说明“两年涨一年跌“的逻辑变了。在政策的不断叠加下,在大量限房价项目入市的冲撞下,购房者预期在不断变化。这是后话。

还有大众最关心的价格,根据伟业我爱我家的数据,1月-3月北京二手住宅成交均价稳中有降,4月止跌回升,5月延续涨势,6月则迅速结束了两个月的短暂上涨,再次由升转降,环比降幅为1.6%,整体上房价仍然保持稳定。

但是从链家二手房成交价格来看,6月份全月成交均价环比薇跌0.4%。6月份第四周,成交均价为63056元/平方米,环比上涨2.3%,中心城区(东城、西城、朝阳、海淀)环比涨幅为2.5%。

2

预期生变

按照以往“两年涨一年跌“的市场走势,在经过一年多的走低后,今年的北京房地产市场应该呈现直线上升之势,但是6月份的明显回落,让之后的市场走势多了些许变化与猜想。

对于6月交易数据回落的原因,众多。一是在4月末的教育改革政策,导致西城、东城及海淀三区量价齐升,进而结构性推升全市量价,随着政策短期影响的逐步释放完成,市场迎来阶段性回调。贝壳研究院的数据显示,5月成交环比增幅居前的西城、东城两区在6月成交降幅居前,成交环比分别减少35.4%和29.9%,中心四区(东城、西城、朝阳及海淀)成交占比下降,三环内物业成交占比环比明显回落2个百分点,均价结构性微跌。

第二个就是利率上浮,6月份开始,北京首套房贷利率基本是上浮10%左右(基准利率的1.1倍)。有人算了一笔账,以300万贷款额计,贷款25年,首套购房成本增加约13万。对于那些首套资金仍需要东拼西凑的购房者来说,13万确实需要考虑一下。

第三个是限房价项目的入市。6月份,北京有4个限价房项目入市,带来近2000套的房源供应,销售面积共计25.7万平方米。这虽然在一定程度上会分流部分二手房客群,但是影响并不是很大。

但是,预期的影响说大不大,说小不小。

“人们一看房价涨了,又开始观望了。”有中介工作人员如是说。从链家6月份新增房源及客源量变化来看,说明一些问题,环比分别减少16.2%和16.1%。另外,限房价项目的集中入市,也让购房者的预期发生变化,即便成交结构存在着错位,但是低于周边项目的房价,也让购房者心动,即便是在限房价内部,随着供应的增加,购房者预期也发生变化与分化,对于性价比较高的项目,抢!对于一般的项目,观望者越来越多。

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别期待下半年大涨大跌

在贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,6月份最新数据显示,北京二手房市场从5月的高点回落,下半年将重回降温通道。

在他看来,5月份的市场回暖有些超出市场预期,主要是学区政策因素带来的结构性冲击。根据带看量、新增供需等指标判断,5月份的市场高点不可持续。

另外,从目前的货币信贷政策来看,改变的可能性也很小。许小乐指出,在“认房认贷”的环境下,中高总价可以借助的金融杠杆非常有限,换房需求难以释放。

“此外,链家新增客源房源量都在减少,环比分别下滑16.2%、16.1%,业主挂牌价结束5月涨势开始趋稳,调价中涨价比例下降,后期市场的下行压力明显大于上行动力。还有,根据去年土地出让,下半年预计将有大量限竞房推出,将会分流市场需求。因此,预计下半年市场将会重回稳中有落的区间。”

不过,在北京房地产业协会秘书长陈志看来,一个月的回落并不能说明什么,要连续看三个月,才能发现问题。

我爱我家市场研究院总监孔丹认为,未来市场肯定会有波动,但是整体预期是平稳的,大涨大跌不太可能出现。

图片和数据来源:贝壳研究院 RealData

编辑/ 一个暴躁的小萝莉返回搜狐,查看更多

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